Маркетинг рынка недвижимости

метки: Недвижимость, Маркетинг, Объект, Рынок, Помещение, Покупатель, Например, Прибыль

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).

Недвижимость служит основой личного существования граждан и служит основой хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости, и все большее количество граждан, предприятий и организаций участвуют в сделках с недвижимостью.

Сектор недвижимости — основная тема обсуждения при приватизации государственного и муниципального имущества, при аренде нежилых помещений, при купле-продаже жилых помещений. появился слой новых домовладельцев, как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие действующие на рынке недвижимости. Развивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых приобретение гарантированных прав землепользования и правовая защита их интересов имеют большое значение.

Изменилось налоговое законодательство и для большинства граждан России появились новые налоги: налог на имущество физических лиц и налог на имущество, переходящее по наследству и дарению. Началось развитие местного законодательства, регулирующего недвижимость.

Понятие, сущность и основные характеристики недвижимости

Недвижимость — это вид имущества, который по закону признается недвижимым.

К недвижимости по происхождению относятся ru./wiki/%D0%97%D0%B5%D0%BC%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D1%8B%D0%B9_%D1%83%D1%87%D0%B0%D1%81%D1%82%D0%BE%D0%BAземельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного

Термин «недвижимость» появился в российском законодательстве со времен Петра I. Однако в действующем законодательстве до сих пор не проводится четкого разграничения движимого и недвижимого имущества. К недвижимым вещам относятся также государственные самолеты и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ).

Деятельность юриста в агентстве недвижимости

... по найму в аренду объектов коммерческой недвижимости При сопровождении сделок, относящихся к данной группе юрист компании: - проводит юридический аудит документов на объект недвижимости, планируемый к аренде и правоспособность Арендодателя по сдаче в аренду объекта недвижимости. По ...

Согласно Гражданскому кодексу РФ предприятие рассматривается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских прав. Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением права собственности. Предприятие может быть также передано по наследству. К экономическим характеристикам недвижимости можно отнести:

• редкость (нет абсолютно одинаковых объектов недвижимости);
• стоимость прилегающих земель, зданий (например, вредного производства);
• территориальных особенностей (изменение территориальных предпочтений может повысить стоимость недвижимости без физических изменений);
• целевое назначение.

Недвижимость распадается на три основных типа: земля, жилье и нежилые помещения (Рис. 1.1.).

В зависимости от характера использования, недвижимость распределяется:

• на используемую для жилья (дома, коттеджи, квартиры);
• для коммерческой деятельности (отели, офисные здания, магазины и т.п.);
• для производственных целей (склады, фабрики, заводы и т.п.);
• для сельскохозяйственных (фермы, сады);
• специальных целей (школы, церкви, больницы, ясли-сады, дома престарелых и др.).

Рис. 1.1. Основные типы недвижимости

Жилой фонд: совокупность всех жилых помещений независимо от формы собственности, включая жилые дома, общежития, специализированные дома, квартиры, другие жилые помещения в других зданиях, пригодных для жизни.

Жилая недвижимость, как товар обладает свойствами, отличающими его от других товаров (рис. 1.2).

Рис. 1.2. Особенности недвижимости как товара

Нежилой фонд включает здания, сооружения и другие объекты или их части, расположенные на определенном земельном участке и зарегистрированные в установленном порядке. Нежилые помещения различаются по своему функциональному назначению под офис, торговлю, склад и производство.

По целям владения

для ведения бизнеса;

• для проживания владельца;
• в качестве инвестиций;
• в качестве товарных запасов и НЗП;
• для освоения и развития;
• для потребления истощимых ресурсов.

По степени специализации

специализированная (в силу своего специального характера редко, если вообще сдается в аренду третьим лицам или продается на открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса): нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции; музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору;

• неспециализированная — вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для инвестирования, использования в существующих или аналогичных целях.

По степени готовности к эксплуатации

Пути повышения конкурентоспособности фирмы на рынке на примере ...

... или по электронной почте. Глава 1. Стратегия повышения конкурентоспособности выпускаемой продукции 1.1. Основные направления повышения конкурентоспособности продукции: содержание, цели, задачи Категория качества продукции ... на рынке, приоритетную роль играют, как правило, следующие: 1) его полезность для потенциального покупателя. Полезность товара — это его потребительная стоимость или ...

введенные в эксплуатацию;

• требующие реконструкции или капитального ремонта;

незавершенное

По воспроизводимости в натуральной форме

не воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых;

• воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения.

Сектор недвижимости может приносить доход и является довольно привлекательной сферой для инвестиций. Формы дохода от недвижимости:

• будущие периодические потоки денежных средств;
• увеличение стоимости недвижимости за счет изменения рыночных цен, приобретения новых и развития старых объектов;

доход от перепродажи объекта в конце периода владения

1.1 Роль рынка недвижимости

Рынок недвижимости играет важную роль в экономике любого государства, являясь значительной частью его национального богатства. А размер доли недвижимости определяется развитием финансовой системы страны. Например, доля недвижимости в национальном богатстве США составляет 50%, а Индии и Индонезии – 95%.

Исходя из определения, что рынок – это место встречи продавца и покупателя, можно сделать вывод, что без рынка недвижимости не может существовать рынок вообще, так как любой участник рынка нуждается в помещении, собственном или арендованном, для осуществления своей деятельности. Рынок недвижимости требует регионального подразделения, поскольку местоположение объекта определяет его характеристики, такие как стоимость, эффективность и уровень риска инвестиций. С точки зрения права собственности, рынок недвижимости можно рассматривать как набор механизмов для осуществления передачи прав, как на саму собственность, так и на возможность её эксплуатации; а также для определения цены этой передачи. Результатом активности на рынке недвижимости является разделение между участниками рынка, использующими ту или иную форму землепользования. С точки зрения купли-продажи недвижимости рынок недвижимости — это система управления, финансирования и функций информационного обеспечения операций, объектом которых является сектор недвижимости.

Отличительной особенностью сделок с недвижимостью является передача не только удовлетворения собственных потребностей покупателя, но также заключенной в секторе недвижимости возможности ее эксплуатации для получения дохода. Кроме этого, стоимость недвижимости может изменяться со временем. Таким образом, недвижимость характеризуется как капитал. При этом возможность заработка не зависит от того, является ли недвижимость жилой или нежилой. Так владелец жилой недвижимости имеет возможность передачи её (целиком или частично) в аренду за определённую плату. А владелец бизнеса или магазина использует имущество для ведения своей коммерческой деятельности. Другими словами, он использует собственность для получения дохода или прибыли. Такая недвижимость, как возможность ее эксплуатации для получения дохода или прибыли, делает очевидной связь рынка недвижимости с рынками товаров, капитала и финансов. При этом следует признать определенную независимость рынка недвижимости и ни в коем случае не связывать ее с частью финансового рынка. Состояние и развитие рынка недвижимости определяется состоянием и развитием экономики в целом. Однако рынок недвижимости независим от других секторов экономики. Эта независимость обусловлена ​​множеством специфических, присущих только ему, типов отношений к собственности, как с частными субъектами экономики, так и с государством и обществом. Кроме того, роль государства включает важную регулирующую составляющую. Кроме того, отличительные характеристики рынка недвижимости определяются особым характером его активов, который однозначно отличается от других типов активов. Основное отличие недвижимости — индивидуальность набора свойств. Другими словами, каждое свойство может иметь почти уникальный набор свойств. Объекты недвижимости могут различаться по физическим свойствам: в зависимости от материалов, используемых при строительстве, в зависимости от срока службы, в соответствии с архитектурными стилями, в соответствии со структурой и планировкой интерьера, в соответствии с внутренней возможностью модернизации и т.д. В дополнение к физическим и эксплуатационным свойствам, недвижимость может характеризоваться свойствами окружающей среды, вовлеченностью государственных служб, политическим и культурным развитием региона. Кроме того, существует комплекс субъективных свойств, определяемых с точки зрения покупателя. Например, близость к центру или месту работы, вид из окна, наличие шума и т.п.

Мировой рынок рекламы

... более качественные маркетинговые услуги, формы и методы. И реклама начинает играть особую роль. На мировом рынке расходуются астрономические суммы, которые растут беспрецедентными темпами, ... проблемы, найти новые эффективные формы рекламно-пропагандистской и информационной деятельности. Мировой рынок характеризуется широким спектром конкурирующих товаров, предложение которых превышает спрос. Поэтому ...

Многообразие свойств объектов недвижимости обуславливает практически индивидуальное формирование цен. При этом, чем выше степень уникальности недвижимости, тем выше и цена. Здесь следует отметить ощутимое ограничение продавцов и покупателей на рынке дорогой недвижимости, особенно жилой. Например, недавно построенные объекты недвижимости в экологически чистых или центральных районах с развитой инфраструктурой и художественной выразительностью характеризуются высокой стоимостью. В силу их высокой цены ограничено количество покупателей. А ограниченный спрос приводит к ограниченному количеству продавцов.

Для рынка недвижимости характерен закрытый характер информации о содержании и ценах совершенных сделок. То есть он не так открыт, как рынок потребительских товаров и услуг. Использование других форм передачи собственности, таких как обмен, дарение и тому подобное, связано с желанием участников рынка скрыть реальную цену сделки. Это желание обусловлено высоким уровнем сопутствующих налогов и сборов. Для оформления купли-продажи нежилой недвижимости используются такие формы, как продажа долей, смена учредителей и так далее. Дороговизна стоимости кредита и недостаточность собственных средств уменьшает как спрос на недвижимость, так и её предложение (особенно возведение новых объектов).

А это последовательно ведёт и к росту цен.

1.2 Маркетинг в недвижимости: ключевые моменты

Жизненный цикл объекта недвижимости индивидуален для каждого сектора недвижимости. Весь жизненный цикл объекта делится на две фазы: от бизнес-идеи до завершения или реконструкции, до фазы разработки и, впоследствии, до фазы инвестирования. По окончанию начинается обращение объекта.

В продолжение жизненного цикла объекта выделились направления деятельности в сфере маркетинга недвижимости:

маркетинг объектов (бизнес-идея-окончание

Маркетинг: Реклама банковских услуг,

... маркетинга, на самом деле на первом месте стоит ассортимент товаров и скорость обслуживания. Сообразно с изменениями рынка меняется и реклама. 1.2 Особенности планирования банковской рекламы ... сфотографировать или детально изобразить. Банковская реклама выделяется из всей массы рекламных сообщений, в основном, благодаря особенностям предоставления банковских услуг как объекта продвижения. это один из ...

маркетинг объектов и земельных участков (обращение объекта);

• маркетинг услуг.

Маркетинг объектов:

Как правило, компания-консультант приглашается в проект на стадии изучения участка под На этом этапе консалтинговая компания анализирует инвестиционные возможности участка и на основании полученной информации определяет функцию будущего здания, его площадь и другие параметры. Стандартная концепция объекта недвижимости включает в себя маркетинговые операции:

• анализ социально-экономической ситуации, бизнес-среды, а также сегментов рынка недвижимости, спроса и предложения;

• определение вероятной рыночной стоимости для объектов, расположенных в конкретном географическом месте и выработка конкурентных преимуществ анализируемого объекта;

анализ эффективности инвестиционных проектов, с учетом необходимости привлечения заемных средств и продолжительности

После разработки концепции привлекается девелоперская компания, которая продолжает проект, заканчивая его вводом в эксплуатацию. Девелоперская компания берет на себя все работы по оформлению документов и получению разрешительной документации, технический и инженерно-технический контроль заключения договоров с генподрядчиками до качественной реализации объекта в срок. Впоследствии, на этапе реализации и консервации проекта, девелопер проверяет работу риелторской компании по сдаче помещения. Девелопер также отвечает за проведение рекламной кампании проекта, которая начинается задолго до ввода завода в эксплуатацию.

При этом все чаще используются маркетинговые коммуникации, включая элементы и методы рекламы, стимулирования сбыта, прямых продаж, PR и другие коммуникации, которые образуют единую систему.

После сдачи объекта в эксплуатацию начинается этап управления недвижимостью. При этом осуществляется контроль не только за функционированием систем жизнеобеспечения, но и за финансовыми потоками, корректировкой арендной платы и поиском новых клиентов.

Маркетинг объектов:

Основные усилия промоутера здания сосредоточены на расположении этого объекта, что гарантирует владельцу адекватную окупаемость вложений. С целью поиска потенциальных арендаторов и их убеждения в уникальности данного помещения для аренды разрабатывается маркетинговая план поиска организаций для заполнения площадей здания, включающий в себя определение целевой аудитории, позиционирование проекта на рынке, способы распространения информации на целевом рынке, пути контроля рынка и поддержания интереса к объекту. Что касается маркетинговых услуг, то рассмотрим их подробнее разделе.

Маркетинговые услуги на рынке недвижимости

После разработки концепции объекта и изучения его целевой аудитории происходит выбор наиболее удобных маркетинговых коммуникаций.

Исходя из практики ведущих проектов коммерческой недвижимости, можно выделить основные маркетинговые коммуникации:

Наружная реклама. На рынке недвижимости наружная реклама — самый эффективный способ информирования. Наружная реклама недвижимости делится на несколько составляющих. Прежде всего, это оформление объекта.

Декорирование объектов — это отдельный вид наружной рекламы, пользующийся большой популярностью у девелоперских компаний. Наиболее эффективно его использование для объектов с хорошим месторасположением: в центре города, элитных районах, или для загородной недвижимости как оформление места продаж (дизайн въездной группы, шоу-рум).

Рынок как объект маркетинга

... Банки и биржи, 1996 г. 15. Козлов В.А. Реклама в системе маркетинга. - М: 1990 г. 16. Родин В.Г. Основы маркетинга. - М: 1992 г. 17. Соловьев Б.А. Основы теории ... новые гипотезы. Исследования с целью описания проблем проводятся, когда нужно описать такие объекты, как рынок или его часть (сегмент), опре­деляя их характеристики на основе статистических ...

Большие рекламные щиты, ситилайты, баннеры, размещенные рядом с объектом или непосредственно на нем, не остаются незамеченными при проезде транспортных средств и пешеходов. На этих рекламных носителях указаны имя и телефон разработчика. С момента начала строительства до открытия комплекса наружная реклама служит эффективным средством информирования широкой публики о реализации площадей и контактной информации;

— Печатная реклама. Этот вид рекламы предполагает размещение текстовых сообщений или в средствах массовой информации. При этом по профилю и аудитории СМИ делятся на общественно-политические и коммерческие. Такие издания направлены непосредственно на конечного потребителя недвижимости — руководителей компаний, топ-менеджеров, а также всех, кто может заинтересоваться объектом недвижимости, Специализированные издания о недвижимости служат источником информирования для участников рынка, застройщиков, риелторов, юридических компаний. Отдельную группу специализированной литературы составляют еженедельные газеты и журналы по рекламе недвижимости, которые выходят несколько раз в неделю и информируют тех, кто ищет недвижимость. Наряду с рекламными блоками и анонсами разработчики предоставляют в прессу комментарии, статьи, новости в зависимости от задач, которые сопровождают объект на разных этапах его реализации.

Адресная реклама. Одно из наиболее эффективных и часто используемых средств продвижения объектов недвижимости — адресная реклама для заинтересованных лиц. Это объявление содержит информационный лист или флаер, который в больших количествах рассылается потенциальным клиентам. Другой вариант прямой почтовой рассылки — это широкое распространение информации по электронной почте с иллюстрациями и описанием предложения. Как правило, такая реклама интересна и эффективна.

Интернет. Создание большой собственности часто сопровождается развитием, на котором посетители могут узнать о самой собственности, ее арендаторах, удобствах и многом другом. К сожалению, очень немногие торгово-развлекательные центры, логистические комплексы могут похвастаться наличием собственного сайта или сайта. По этой причине застройщики и агенты по недвижимости, у которых есть собственные сайты, размещают информацию о проектах на своих сайтах. При этом посетителям предоставляется подробная информация о технических характеристиках здания, инфраструктуре объекта, его фотографиях и коммерческих условиях.

Прямой маркетинг и презентация. Презентация собственности — это весело и эффективно с хорошо продуманными презентационными материалами. Брошюры, проекты, видеопрезентации содержат специфические характеристики объекта, планы этажей, описание конкурентных преимуществ объекта, коммерческих условий и всю необходимую информацию для посредников и покупателей помещения объекта. Эти рекламные материалы должны иметь единый стиль, общую тему и единый логотип, создающий положительный имидж.

Мерчандайзинг объекта недвижимости предполагает организацию показов на объекте, а также методы наглядного представления его преимуществ, начиная с внешней привлекательности объекта. Для создания позитивного первого впечатления у съемщика объекта применяют мероприятия: демонстрационные модели объекта, поэтажные планы и раздаточные материалы, интерактивные модели помещения, поддержание порядка на окружающей территории во время и после При эффективном комплексном использовании различных маркетинговых мероприятий, включающих PR, DM, рекламу и мерчандайзинг, девелопер может достичь максимальных успехов в развитии и реализации своего проекта.

Телевидение. Практика показывает, что реклама недвижимости на ТВ является малоэффективным продвижения. Вложенные в нее средства не окупаются, а отдача – минимальна. Конечно, речь идет исключительно о региональном телевидении, желательно наиболее популярные каналы. Специалисты советуют использовать рекламу недвижимости на телевидении только во время проведения акций, или для формирования какого либо имиджа объекта недвижимости и компании.

Радио. Чаще всего радио используется для охвата широкой аудитории, и не с целью рекламы какого-либо объекта, а для донесения информации до потенциальных клиентов о новых планах, проектах или для увеличения узнаваемости бренда.

PR используется в рекламе всех видов недвижимости.

Например, в рекламе элитных домов используются особые приемы: презентации, праздники, тусовки, закрытые клубы и т.п. Персонифицированные рассылки (direct-marketing), а также точечное распространение дорогих, высокохудожественных и высококачественных рекламных материалов.

Вирусный маркетинг – это разработка таких рекламных которые поощряют потребителей передавать рекламное сообщение друг другу. Вирусный маркетинг позволяет действовать точечно и таргетировать аудиторию по признакам, характерным при покупке той или иной недвижимости (назначение, ценовой диапазон, географический район).

К сожалению, в России пока нет достойных примеров медиавирусов недвижимости, но на Западе уже успешно применяют вирусного маркетинга для этой отрасли. Содержание рекламы тоже влияет на выбор носителя. Если необходимо срочно анонсировать какую-либо акцию или сообщить о скидках, то нужен «быстрый» канал с хорошей отдачей. В этом случае используется радиореклама, эффективны растяжки и интернет-реклама. Если же вы хотите, чтобы ваша реклама вызвала настоящий резонанс и всколыхнула ряды потенциальных покупателей незабываемым креативом, выбор очевиден – вирусный маркетинг. А так как российский интернет пока еще свободен для вирусных рекламных кампаний недвижимости, то у любого желающего есть шансы стать первым. Не правда ли, заманчиво?

Сетевой маркетинг, как для раскрутки сайта недвижимости. Нередко бывает, что, несмотря на известность риэлтерской фирмы, покупателя или продавца недвижимости может найти человек, далекий от этой деятельности. Такой человек может быть нештатным сотрудником фирмы, младшим партнером и т.д. Не так важно, как будет называться его должность, как важно то, чтобы он приносил прибыль. Интернет предоставляет широкие возможности организации сетевого маркетинга. Для организации сетевого маркетинга по недвижимости можно использовать создание многих персональных сайтов по недвижимости, как с доменом второго уровня, так и с доменом третьего уровня.

Более эффективна схема работы, когда риэлтерская фирма регистрирует на себя несколько доменов второго уровня, а затем сдает их в аренду участникам сетевого маркетинга. Уникальными должны быть не только имя домена и дизайн сайта, но и контент сайта. Если участник сетевого маркетинга будет копировать содержимое с основного сайта по недвижимости, то, тем самым, он нанесет ему ущерб.

1.4 Задачи маркетинга на рынке недвижимости

Работа отдела маркетинга или девелоперской компании способствует прямому увеличению дохода. Сегодня и в обозримом будущем маркетинг будет являться одновременно и тактикой преуспевания. Маркетинг это скелет, мозг и глаза бизнеса. Уже потом на маркетинг нанизываются экономика и финансы, а после воплощения удачных маркетинговых начинаем детализировать и уточнять их при помощи юриспруденции и бухгалтерских механизмов отражения результатов. Вы никогда не обращали внимание на то, почему одни квартиры продаются по $10 000 за квадратный метр, их покупают, а другие квартиры там же предлагают по $7 500, и при всей схожести параметров покупатели предпочитают более дорогие квартиры. Ответ на этот вопрос заключается в различных подходах к маркетинговой политике. При продуманной концепции позиционирования объекта, правильного бренда, организованного взаимодействия с потребителями, на каждый дополнительный рубль вложений мы получаем до 35-40% прибыли.

Путь службы маркетинга на рынке недвижимости был сложным. В середине 90-х годов многие маркетинговые подразделения создавались просто как дань моде (все про это говорят, у соседа уже есть, пора и нам создать).

Отсутствие четко определенных функций и задач служб маркетинга зачастую приводило к тому, что они оказывались руководством предприятий и смежными подразделениями. Далее сценариев было несколько. Во многих случаях отделы маркетинга постепенно умирали (уходили сотрудники, не понимая, для чего же нужна их работа, или руководство просто закрывало отдел, наигравшись с новой «зверюшкой» и не видя практического смысла в дальнейшей работе подразделения).

Также весьма распространена ситуация, когда маркетологи становились «прислугой за все», полностью теряя свой статус на предприятии. Одним из таких вариантов является, например, превращение отдела маркетинга во второй (параллельный) отдел продаж. Сегодня не многие компании могут похвастаться эффективной службой маркетинга.

Служба маркетинга приходит на помощь, когда необходимо сформулировать задание для проектировщиков. Иными словами именно маркетинг поможет ответить на вопрос «Что «Кто это купит?».

Анализируя рынок недвижимости можно сказать, в ближайшей перспективе (5-7 лет) наиболее прибыльным будет строительство жилых и офисных комплексов бизнес — класса. Потребитель квартир и иных помещений в таких домах получает возможность жить и работать в самых уникальных комплексах элит и бизнес — класса.

Маркетинг — это комплекс мер по продвижению товара/объекта/компании на рынке. В полной мере, к задачам маркетинга недвижимости можно отнести достижение высокой степени конкурентоспособности товара/объекта/фирмы, обеспечение долговременного присутствия их на рынке, а так же максимизации прибыли фирмы.

Если для торговли и некоторых других отраслей экономики маркетинг давно уже стал «нормой ведения бизнеса», то на рынке недвижимости необходимость проведения маркетинговых мероприятий была осознана лишь в последние несколько лет, в основном благодаря росту конкуренции. Создание любой маркетинговой программы начинается с выявления проблемы и постановки задач. Работа всегда начинается с определения потребностей клиента, которые имеют свои особенности, представленные ниже.

• Все участники рынка заинтересованы в заключение сделки на наиболее выгодных для себя условиях: аренды/покупки/продажи объекта недвижимости. Талант специалиста по недвижимости заключается в достижении компромисса между контрагентами;
• Некоторые клиенты не готовы платить комиссионные.

Более того, некоторые не готовы в принципе что-либо купить или взять в аренду. Они просто проводят мониторинг рынка. Специалисту по недвижимости необходимо вовремя распознать такого клиента.

Если у собственника нет никаких идей относительно будущего проекта, ему и его консультантам до начала нужно определиться с местоположением участка и с тем, что из соответствующего целям собственника лучше всего данном участке.

Цели могут быть самые различные:

• объекта с целью его последующей продажи;объекта для собственных нужд (производственных, торговых, офисных, складских и т. д.);объекта для извлечения прибыли посредством сдачи в аренду коммерческих помещений.

В любом случае коммерческие цели, как правило, сворачиваются собственником до двух тезисов:

• максимизация прибыли;
• максимизация стоимости объекта недвижимости.

Специалисты считают, что по стадиям развития любого объекта недвижимости маркетинг можно разделить на работы:

На этапе идеи создания объекта маркетинг играет наиболее ответственную роль.

Для создания конкурентоспособного в будущем продукта необходимо провести всесторонний анализ рынка, включающий:

• исследование рынка спроса и предложения для выявления привлекательных сегментов и ниш;
• детальное исследование местоположения создания объекта для определения возможностей его развития;
• анализ финансовой реализуемости выбранных вариантов развития для определения единственно правильно го направления дальнейших действий.

На этапе реализации проекта маркетинг направлен в основном на рекламу будущего объекта для обеспечения к нему интереса со стороны рынка, что в конечном итоге выразится в достижении запланированного уровня до ходов. В список необходимых задач входит:

• разработка маркетинговой концепции и
• разработка логотипа проекта и всех атрибутов;
• разработка и создание пакета рекламно-информационных материалов для привлечения арендаторов;
• осуществление PR-деятельности по продвижению объекта;
• осуществление прямой рассылки потенциальным клиентам;
• На этапе эксплуатации готового объекта проекта маркетинг должен быть направлен на повышение стоимости объекта недвижимости. Это достигается путем проведения постоянного мониторинга рынка с целью своевременной корректировки:
• концепции развития объекта;
• о ценообразования;

• комплекса рекламных мероприятий, направленных на поддержание интереса рынка к объекту;

— Одним из основных элементов деятельности по управлению коммерческим объектом является сдача в аренду помещений. Эта деятельность связана с маркетинговыми задачами управления недвижимостью.

2 Анализ рынка недвижимости

2.1 Общая оценка рынка недвижимости 2009 года

В 2001-2005 годах в связи с ростом спроса на жилье в США, что в свою очередь сопровождалось повышением цен, на рынке бесчисленное количество кредитных учреждений, выдававших ипотечные кредиты. Раздача всем желающим необеспеченных кредитов закончилась в результате массовыми задолженностями. Так начался кризис банковской системы США, который приобрел мировые масштабы.

В докладе компании Global Property Guide указывается, что «цены на жилье в Латвии «просели» на 59,7%, что также является самым крупным снижением на мировых рынках недвижимости» к концу 2009 года. В Объединенных Арабских Эмиратах цены на недвижимость за год снизились на 48,05%, в Болгарии — на 28,66%, в Исландии — на 21,21%, в России — на 19,5%, в Словакии — на 15,3%gilportal/analytics/krasnoyarsk/29-12.html — _ftn2#_ftn2.

Кризисный период, с середины 2008 года, серьезно подорвал основу жилищного рынка и г. Красноярска. Рассмотрим подробнее влияние экономической обстановки на рынок недвижимости в г. Красноярске

в первую очередь спрос сократился в разы из-за нестабильной ситуации на рынке труда и невысоких доходов граждан;

• с начала 2009 года покупатели стали больше тратить время на принятие решения о покупке той или иной квартиры. В большей степени это было связано с двумя важными факторами: во-первых, увеличился выбор квартир по доступной цене, вторых, с ожиданием дальнейшего снижения цены;
• с апреля 2008 года началось снижение цен на вторичном рынке жилья города и составило 36% к концу 2009 года;
• на некоторые объекты незавершенного снижение цены за квадратный метр составило 46%.

С мая 2009 года отмечено снижение динамики падения цены, как на вторичном, так и на первичном рынке, возобновляется ипотечное кредитование. Текущий тренд на рынке — стабилизация и постепенное оживление. Но уже сейчас, в конце года, эксперты снова заговорили о возможных перспективах повышения цен на недвижимость, мотивируя это отложенным спросом и постепенным сокращением предложения. Отложенный спрос, который начал возвращаться на рынок осенью 2009 года, в 2010 году будет медленно, но все, же расти, предложение относительно спроса будет сокращаться. Безусловно, вслед за ним начнет возвращаться и частный инвестиционный спрос. Повышающийся интерес к недвижимости будет подталкивать цены вверх с темпом как минимум на уровне инфляции плюс 5%. Ситуация может развиваться двумя путями:

В 2010 году — в целом по рынку рост цен будет очень плавным, и начнется он не раньше осени. При этом на некоторые категории жилья повышение цены более высокое, а на иные – продолжающаяся фиксация. Продавцы, излишне воодушевленные осенним оживлением рынка, начнут повышать цены уже в феврале — марте. Причем повышение это вновь будет опираться не на экономику, а на психологию, что в прочем периодически происходит на рынке (продавцы несколько повышают цену, не находят «своего» покупателя и вновь снижают до реальной цены).

В этом случае скачок цен может привести к очередной стагнации из-за отсутствия интереса со стороны покупателей.

Тот факт, что впервые со времени начала кризиса цены на жилье в России пошли в рост, подтверждают и исследования Российской Гильдии Риэлторов, согласно которым уже в ноябре было зафиксировано повышение стоимости квадратного метра в С.-Петербурге (1%), Брянске (1,2%), Ижевске (2%), Мурманске (1,8%), Перми (0,9%).

Согласно исследованиям Global Property Guide наибольший рост цен на недвижимость зарегистрирован в Израиле — на 10,15%. Из 26 стран, которыми располагают эксперты, в 10 зафиксирован рост цен на недвижимость и в 16 — падение. Цены на недвижимость в конце 2009 года выросли также Швейцарии, Китае, Гонконге, Норвегии, Новой Зеландии, Португалии, Финляндии и Швеции.

2.2 Вторичный рынок жилья

Из всех сфер экономики рынок недвижимости был одним из первых, кто ощутил негативное влияние финансового кризиса. Некоторый всплеск был в марте – апреле, когда были изменения в тренде курса доллара. Весь 2009 год был достаточно непростым как для продавца, так и для покупателя. Если первому приходилось снижать цену, что понятно не приносило радости, то второй ждал, что цены еще упадут, и не торопился совершать сделку.

Долгожданное оживление на рынке готового жилья началось с осени 2009 года. Покупатели, которые терпеливо выжидали в течение всего года, осенью, наконец, вышли на рынок. И этому способствовало падение цен замедлилось и с сентября ситуация перешла в стадию стабилизации. Кроме того, спрос увеличился и за счет покупателей, получивших государственные сертификаты, со сроком реализации до конца года.

Пожалуй, положительной чертой текущей ситуации можно назвать то, что 2009 год – это год покупателя, в отличие от предкризисных годов, тогда рынком «правил» продавец — на просмотр квартиры нужно было приходить с деньгами в кармане и покупать понравившийся вариант сразу же, без всяких раздумий. Сейчас покупатель имеет возможность спокойно выбирать. И если нужна квартира, то сегодня, пожалуй, действительно удачное время для покупки.

Предпочтения покупателей сегодняшнего рынка, исходя из предложений и финансовой возможности, распределились образом: